Quelques années après la souscription à un prêt immobilier, il arrive que les conditions initiales ne correspondent plus aux besoins et à la situation financière de l’emprunteur. C’est là que le rachat de prêt immobilier entre en scène. Cette option permet de renégocier votre prêt auprès d’une nouvelle institution financière, qui offre la possibilité de réduire vos mensualités, de bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt ou d’ajuster la durée de remboursement. Cependant, il est essentiel de comprendre les coûts associés à l’opération afin de prendre une décision éclairée.
Les indemnités de remboursement anticipé
Le coût d’un rachat de prêt immobilier dépend en tout premier lieu des frais de remboursement anticipé. Lorsque la banque procède à la restructuration de la dette en rachetant les crédits en cours, elle solde le capital dû par anticipation à chaque créancier. Pour l’emprunteur, cela implique le règlement d’indemnités ou pénalités de remboursement anticipé (IRA) si elles sont prévues dans le contrat. Dans le cas d’un rachat de prêt immobilier et conformément à l’article R 312-2 du Code de la consommation, ces frais ne peuvent être supérieurs à 3% du capital restant dû avant le remboursement. Un plafond correspondant à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du crédit est également fixé. À titre illustratif, lorsqu’un emprunteur a contracté 200 000 euros en 2016 avec un taux de 2,4% et qu’il a voulu faire un rachat de prêt en 2022, car une baisse des taux a été appliquée sur le marché et qu’il lui reste alors 151 095 euros à solder, son IRA ne pourra pas aller au-delà de : 151 095 X 3% = 4 532,85 euros ou 151 095 x 6 x 2.4% ÷ 12 = 1 813,14 euros. C’est le montant le plus bas qui sera considéré.
Les frais de garantie
Un rachat de crédit implique un nouvel emprunt, ce qui signifie une nouvelle garantie. Cette dernière peut prendre la forme d’une caution. Aucuns frais n’est applicables si c’est un tiers qui se porte caution. Toutefois, si l’emprunteur décide de solliciter un organisme de cautionnement, il devra verser une commission et une participation au fonds mutuel de garantie qui sera restituée au souscripteur au terme de son prêt. En moyenne, les frais de cautionnement varient de 2 à 3% du montant emprunté. Si le montant du prêt est élevé, il arrive que la banque exige une prise d’hypothèque à titre de garantie. Cette procédure impose l’intervention d’un notaire et entraîne des frais relativement élevés inclus dans le montant global de l’opération. Parmi les coûts à prévoir figure la taxe de publicité foncière représentant 0,715% du capital emprunté et qui est à payer au service des hypothèques du centre fiscal. L’emprunteur doit également régler les frais d’hypothèque, équivalents à 1,5% du montant du crédit.
Les frais de dossier
Un rachat de prêt immobilier nécessite le règlement de frais de banque s’élevant entre 1 à 7% du montant emprunté. Néanmoins, il est possible de les négocier. Selon les particularités du dossier et la banque choisie, certains organismes acceptent de réduire le montant de ces frais de dossier voire de les supprimer. Ces coûts ne sont à régler qu’après acceptation du rachat de crédit et pas avant. Si l’emprunteur sollicite l’intervention d’un courtier pour l’aider dans ses démarches, il lui est aussi redevable d’une commission. Les frais de courtage sont compris entre 1 à 5% du montant du nouveau crédit. Là aussi, le client n’a à régler aucuns frais pour une simple demande ou étude de dossier. Le paiement ne se fait qu’après la signature du contrat et le déblocage des fonds.
Le coût de l’assurance emprunteur
L’institution financière accordant le nouveau prêt peut exiger une nouvelle assurance emprunteur pour garantir le remboursement en cas de défaut de paiement. Ces frais d’assurance peuvent varier en fonction de différents facteurs tels que l’âge du souscripteur, son état de santé et le montant du crédit. En aucun cas, le client n’est obligé de souscrire à l’assurance de groupe proposée par la banque. Il est tout à fait en droit d’opter pour une délégation d’assurance en prenant un contrat auprès d’une compagnie indépendante qui peut être plus intéressant en matière de prix et de couverture. Il est conseillé de faire des comparaisons pour trouver le meilleur taux d’assurance emprunteur.
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