La majorité des Français acquièrent un bien immobilier en vue de le transmettre à leurs enfants ou petits-enfants. En créant une SCI, ils peuvent faciliter la gestion et la transmission de leur patrimoine tout en bénéficiant de nombreux avantages fiscaux. Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont les avantages fiscaux offerts par la création d’une SCI ?
Quel est le principe d’une SCI ?
La Société Civile Immobilière, appelée aussi SCI, a pour objectif de faire gérer un ou plusieurs biens immobiliers par l’ensemble des associés qui la constitue. Chaque associé apporte une quote-part et reçoit des parts sociales correspondant à leurs apports. Les bénéfices et les pertes sont partagés par l’ensemble des associés. Sa création nécessite d’effectuer les mêmes démarches que pour la création de toute autre forme de société notamment la rédaction des statuts. En plus de permettre d’éviter la gestion complexe de l’indivision, l’intérêt de la SCI est d’offrir de nombreux avantages fiscaux.
SCI pour un régime fiscal flexible
En matière fiscale, les associés d’une SCI ont la possibilité d’opter soit pour le régime de l’Impôt sur le Revenu ou IR, soit pour l’Impôt sur les Sociétés ou IS. Pour une SCI, l’IR est le mode d’imposition par défaut. Ce régime fiscal permet aux associés de déduire de leur revenu imposable, au prorata de leurs parts sociales, certaines dépenses liées à la SCI telles que les taxes foncières, les frais de gestion de l’immeuble, etc. En cas de déficit foncier, ils ont la possibilité de retirer ces sommes sur leur revenu imposable, mais dans la limite de 10 700 euros.
D’autre part, les associés peuvent choisir le régime de l’IS qui leur permet de réaliser un amortissement fiscal du bien immobilier. Cela consiste, chaque année, à imputer du résultat imposable une « dotation aux amortissements ». Ainsi, l’amortissement permet de bénéficier une déduction des charges liées à l’intérêt de la SCI sur le revenu imposable. Il en est de même pour les frais d’acquisition d’un bien immobilier. Par ailleurs, l’imposition à l’IS sur les bénéfices de l’exploitation d’un bien immobilier concerne uniquement la SCI, les associés étant imposés sur les dividendes perçus.
Bénéficier d’un abattement sur la taxe sur la plus-value
Dans le cadre de la cession de parts sociales d’une SCI imposée à l’IR, l’associé qui cède ses parts détenues depuis au moins 6 ans bénéficie d’un abattement progressif de la plus-value immobilière et d’une exonération au-delà de la 22e année de détention des parts sociales. De la même manière, un abattement progressif s’applique sur les prélèvements sociaux pour les parts sociales à partir de la 6e année de détention et d’une exonération de la taxe sur la plus-value à partir de la 30e année de détention. Si la SCI est imposée à l’IS, le vendeur profite d’un abattement à hauteur de 50 % pour les parts détenues entre 2 à 8 ans et de 65 % pour celles détenues au-delà de 8 ans. En cas de vente de l’immeuble détenu par la SCI imposée à l’IS, la plus-value est dite « professionnelle » et son montant sera déduit du résultat de la SCI.
Faciliter le transfert du patrimoine
La création d’une SCI facilite la transmission du patrimoine, en particulier dans le cadre familial. En effet, vous avez la possibilité de transmettre votre patrimoine sous forme de donation en plusieurs fois. Soit, vous donnez peu à peu vos parts sociales à vos héritiers jusqu’à ce que celles-ci soient transmises intégralement. Dans ce cas, vos héritiers pourront bénéficier d’un abattement fiscal durant la succession. Soit, vous gardez l’usufruit et leur donnez la nue-propriété. À votre décès, vos héritiers détiendront l’intégralité des parts sociales et n’auront pas à payer de droit de succession. La SCI est ainsi une protection fiscale pour vos héritiers même s’ils ne sont pas vos associés. En effet, au moment de votre décès, l’évaluation de votre patrimoine se fait à partir de la valeur de vos parts sociales et non de la valeur du bien immobilier.